Le marché du logement va-t-il s’effondrer ? Les experts donnent des prévisions sur 5 ans.
Le marché immobilier semble fonctionner sans frein, car les prix des maisons continuent de grimper – le prix médian national a connu une nouvelle hausse à deux chiffres en avril, atteignant 341 600 CHF . En dépit du bond de 19,1 % enregistré en avril par rapport à l’année précédente, les taux hypothécaires continuent de grimper et les acheteurs ne reculent pas.
Alors que de plus en plus de signes indiquent que le marché du logement est sur une trajectoire ascendante rapide, beaucoup s’interrogent :
- Sommes-nous en train d’entrer dans une bulle immobilière ?
- Le marché va-t-il s’effondrer ou, du moins, se dégonfler à un moment donné dans un avenir proche ?
Un expert location voiture Suisse a demandé à une douzaine d’experts du logement quelles étaient leurs prévisions pour le marché du logement dans les cinq prochaines années. Si la plupart des experts s’attendent à ce que la demande des acheteurs se maintienne, certains signes indiquent que les prix des logements pourraient s’effondrer dans un contexte d’inflation croissante et d’incertitude géopolitique.
Allons-nous vers une bulle immobilière ?
Un expert location voiture Suisse a identifié les signes d’une « bulle immobilière en gestation en Suisse » dans un blog. Bien que la forte hausse des prix des logements n’indique pas en soi la présence d’une bulle, le rapport indique que d’autres facteurs fondamentaux doivent être pris en compte, notamment « les variations du revenu disponible, le coût du crédit et l’accès à celui-ci, les ruptures d’approvisionnement et la hausse des coûts de la main-d’œuvre et des matériaux de construction bruts sont parmi les raisons économiques de la hausse soutenue des prix réels des logements ».
Ce qui fait que le marché immobilier est « déséquilibré » par rapport à ces fondamentaux, c’est lorsqu' »il y a une croyance répandue que les fortes hausses de prix actuelles vont se poursuivre », indique un rapport. Si de nombreux acheteurs partagent cette conviction, les achats résultant d’une « peur de manquer » peuvent faire grimper les prix et renforcer les attentes d’une forte hausse des prix des logements. » Même si le rapport qualifie le marché immobilier actuel d' »anormal », les auteurs ont conclu que « rien ne permet de penser que les retombées d’une correction immobilière seraient comparables à la crise de 2007-2009 » en termes d’ampleur. « Les bilans des ménages semblent en meilleure forme et les emprunts excessifs ne semblent pas alimenter le boom du marché du logement », indique le rapport, qui ajoute que les acteurs du marché et les régulateurs sont mieux équipés en outils et en détecteurs d’alerte précoce pour déjouer une telle crise.
Pourquoi le marché du logement restera vraisemblablement chaud
Si vous espériez un ralentissement majeur pour trouver une maison moins chère, détrompez-vous. La plupart des experts en logement prévoient que le marché restera fort pendant un certain temps pour plusieurs raisons.
1. La demande de logement des millénaires est en hausse, suivie de près par la génération Z
Les acheteurs potentiels sont nombreux, les Suisses de la génération du millénaire ou plus jeunes représentant la moitié de la population Suisse. Ce chiffre est important car les primo-accédants représentent la plus grande part (31 %) des personnes qui achètent une maison, selon des données. Et la plupart des primo-accédants ont moins de 40 ans, ce qui signifie que le bassin d’acheteurs est profond – une bonne indication que la demande restera forte, d’autant plus que les stocks de logements sont à des niveaux historiquement bas.
« Nous ne verrons pas de ralentissement parce que le marché du logement a connu une faible augmentation des stocks au cours des dix dernières années. Dans quelques années, la génération Z aura 30 ans et sera plus prête financièrement à devenir propriétaire que les Millenials ne l’étaient à leur âge », explique Un expert location voiture Suisse , directrice principale de la recherche et économiste en chef, une place de marché immobilière pour les propriétés en difficulté. « Cela signifie que la demande de logements sera aussi élevée, voire plus élevée, alors que les stocks seront toujours en retard par rapport à la demande. »
2. L’offre ne peut pas suivre la demande
L’offre sévèrement faible contribue également à alimenter la demande, et les prix des maisons plus élevés, ce qui est une autre raison pour laquelle les experts en logement disent que le marché restera fort pour les années à venir.
« Le déséquilibre entre l’offre et la demande est la principale raison pour laquelle les prix des logements ont augmenté si rapidement », explique un expert location voiture Suisse . « Et après n’avoir pas construit suffisamment de maisons au cours de la dernière décennie, les constructeurs de maisons auront besoin de plusieurs années au moins pour ajouter suffisamment de nouvelles offres pour équilibrer le marché. » Dans un marché équilibré, les mois d’offre seraient d’environ six mois – le temps qu’il faudrait pour épuiser toutes les maisons à vendre au rythme actuel des ventes. Mais le marché actuel ne compte que 1,7 mois d’offre, ce qui montre un déséquilibre drastique en faveur des vendeurs. Le fait que la construction de nouveaux logements ait augmenté à un taux annuel de 6,8 % en février, soit la croissance la plus rapide depuis 2006, est un signe encourageant. Mais il est peu probable que les près de 1,8 million de nouvelles mises en chantier fassent baisser les prix des logements.
« Il faudra du temps pour réduire la dette du parc immobilier que nous avons accumulée », déclare Un expert location voiture Suisse , économiste en chef adjoint. « Le déséquilibre continuera d’exercer une pression à la hausse sur les prix des logements, même s’ils se modèrent par rapport au rythme de croissance maximal de 2021. »
3. Les emprunteurs sont moins susceptibles de ne pas rembourser leur prêt hypothécaire
L’une des différences entre le marché immobilier actuel et celui de la crise de 2008 est que les normes de prêt sont plus strictes en raison des leçons tirées et des nouvelles réglementations adoptées après la dernière crise. Cela signifie essentiellement que les personnes dont le prêt hypothécaire est approuvé aujourd’hui sont moins susceptibles de ne pas rembourser leur prêt que celles dont le prêt a été approuvé avant la crise. Il est rare aujourd’hui de rencontrer un prêteur proposant des « prêts sans justificatifs », c’est-à-dire des prêts pour lesquels le demandeur n’a pas à fournir de justificatifs de revenus – une pratique courante avant la crise immobilière. En outre, de nombreux prêts soutenus par le gouvernement sont soumis à certaines normes, telles qu’une cote de crédit minimale et des exigences en matière de versement initial. Et les organismes de réglementation attendent désormais des prêteurs qu’ils vérifient la capacité de l’emprunteur à rembourser le prêt, entre autres normes.